2014年房價下行壓力或將逐漸顯現

地產   來源:上海證券報  責任編輯:百花殘  2014-04-22 15:15:19


資料圖

   年年被寄予厚望的“金三銀四”樓市“小陽春”,今年已注定“泡湯”。上海、北京、深圳等多地數據顯示,4月,在價格初現松動跡象的背景下,不論一手新房還是二手房,成交量均較3月繼續下滑。業內人士表示,如果后市無法打破僵持,成交量不能有效提升的話,整個2014年樓市成交或不如2012年,房價下行壓力將逐漸顯現。

    新房以價換量  二手市場膠著

    據德佑地產市場研究部數據,4月1日至20日,上海全市商品住宅的成交量僅為47.81萬平方米,與3月同期的45.8萬平方米相當;成交均價為25315元/平方米,較3月同期下跌12.69%,以價換量的跡象初現。

    “現在不降價的剛需盤已經跑不動了,有點山雨欲來的感覺。”上海一家知名開發商內部人士告訴上證報記者,雖然很多新盤還撐著沒有降價,但去化明顯放緩,如位于上海嘉定南翔的華潤中央公園和溪岸瀾庭。“其實開發商資金情況目前還是不錯的,降價是做未雨綢繆的打算,因為現在降價就能賣得動,最怕的是挺到最后降價還跑不動,那還不如早降。”

    二手房方面,據德佑、中原等滬上大型中介公司介紹,截至目前4月成交量較3月同期有約20%的降幅,市場活躍度非常低,買賣方陷入深度膠著狀態。德佑地產普陀店經理陳文告訴記者,以中遠兩灣城為例,目前不少房東價格寸步不讓,能作出3%至5%的議價已實屬不易;購房者卻普遍看跌后市,抱著撿“皮夾子”的心態,不降價就不出手,導致近期帶看的成功率很低。買賣雙方的心理拉鋸平衡難以迅速打破,市場膠著可能會延續較長時間。

    在上海傳統豪宅板塊浦東陸家嘴區域卻呈現出另一種拉鋸局面。德佑地產濱江店經理王凱表示,受到客戶較少以及外界輿論影響,目前陸家嘴部分豪宅房源已有較明顯的價格下調,如該門店掛牌的一套世茂濱江花園的價格從1300萬元降至1200萬元,還有一套盛大金磐的房源由2100萬元降至1800萬元。然而,這類高端樓盤的購買者有不少出于投資目的,看重的是房產的價格趨勢,降價反而令這些購買者變得遲疑,甚至有待其進一步降價再抄底的想法,因此降價反倒難以促進成交。
    
    多地供過于求  成交低位徘徊

    在北京等地,樓市4月的表現同樣慘淡和膠著。偉業我愛我家數據顯示,北京4月上半月新增商品住宅(剔除保障性住房)共計4197套,這是本年度自3月份下半月迎來集中供應潮以來的再次放量供應,也是本年度第二個商品住宅半個月內供應超過4000套的月份。但與之形成鮮明對比的是,一手住宅成交市場卻依然冷清,4月上半月共成交1280套,供銷比達3.3:1,創下歷史新高,市場供過于求的矛盾繼續加劇。

    在深圳,雖然新房和二手房在4月上半月成交量均有小幅回升,但價格下行明顯。據深圳中原地產市場研究部介紹,目前深圳市場熱度仍舊不高,新房推盤量雖有增加,但成交卻難有大幅提高,新開樓盤定價都比較保守,走量成為主要目標。而二手市場受信貸長期壓制,成交量低位徘徊,業主定價也不及前期堅挺。在各大銀行紛紛上調房貸利率的情況下,一部分客戶選擇暫停置業計劃,部分有承擔能力的客戶則轉按揭為一次性付清,在深圳福田、南山等區,一次性付款的購房者比例已占到一半。目前,市場面臨的宏觀環境尚未改觀,也沒有明確的金融及政策消息刺激市場,樓市各方仍處于迷茫期。

    偉業顧問市場分析師趙紅娟表示,受信貸收緊、自住型商品房入市等因素的影響,目前樓市整體觀望情緒濃厚、交易量依然低迷。在交易量不景氣的環境下,開發商捂盤惜售的現象往往會大大減少,與之相反的是增加供應量、加快推盤節奏,以搶奪剛需客戶,這也是近期一手住宅供需比增大的重要原因。

    德佑地產研究總監陸騎麟認為,2014年以來,上海僅有3月底的一周全市商品住宅成交量是明顯突破20萬平方米,而2013年周均成交量都在25萬平方米左右,如今樓市成交低迷難以打破,“金三銀四”已成明日黃花。如果后期成交量無法提升的話,整個2014年樓市成交將不如2012年,后期房價下行壓力也呈必然趨勢。

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