地產業資金情況不樂觀 開發商博弈強勢期或扭轉

地產   來源:未知  責任編輯:天下  2013-06-27 15:37:28
近兩日,受銀行“錢荒”影響,地產股普跌,資金流動性控制更引發對房地產企業資金鏈緊繃的擔憂。一些專家和業內人士判斷,如果下半年房地產企業資金到位情況并不樂觀,可能倒逼房地產企業調整銷售和價格策略,“錢荒”可能會面臨從銀行到開發商到地方政府的鏈式傳導,加劇地方政府償債壓力。

  政策支撐發生轉向

  24日,地產板塊大跌超過7%,是銀行股以外,受“錢荒”波及最嚴重的板塊。招商、保利等27家房企跌停,領頭羊萬科大跌8.79%,103家房企的跌幅超過5%,25日地產板塊繼續下跌。

  暨南大學管理學院教授胡剛表示,目前大部分房企,尤其是中小企業,銀行貸款仍然是其主要融資來源,而銀行表外資金的不斷創新是支撐房地產市場的重要力量,隨著今后一段時間銀行對流動性的控制,眾多房企的銀行貸款,尤其是通過理財產品、房地產信托進行的融資也將告急。

  今年前5月,房地產信托募資規模超過900億元,約占整個融資規模的三成。近期對銀行信托、理財產品等表外資金的監管加強,將對房地產企業的資金帶來很大影響。

  “近期的股市大跌,集中體現了對后續市場的憂慮”。胡剛認為,比起股市的短期影響,更為重要的是,中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉向,過去數年以來流動性過剩支撐房地產超速發展的勢頭可能發生改變,這將對房地產市場未來產生關鍵影響。

  開發商博弈強勢期或扭轉

  業內人士判斷,一旦流動性調整持續,房地產企業也將面臨“錢荒”。

  房地產開發企業主要資金來源于三個方面,信貸、預售款以及自籌資金。

  中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示,作為資金密集型產業,房地產企業大都高負債運作,長期依賴融資,一旦“錢緊”,眾多依靠國內銀行貸款以及信托、理財產品等表外資金的房地產企業國內融資必將緊張。

  陳晟表示,雖然上半年標桿房企銷售情況不錯,但下半年隨著資金鏈緊張,有可能會加速銷售,快速回籠資金。房地產企業尤其是融資渠道單一的中小型房地產企業,可能會調整銷售策略,進行“價格修正”,從而對市場預期帶來一股鲇魚效應。這也意味著,持續大半年的開發商博弈強勢期或在下半年得到扭轉。

  或傳導至地方政府

  一些專家和業內人士表示,對流動性的控制,可能產生一系列鏈式反應。

  專家提醒,要預防下半年部分小型房企資金鏈斷裂可能帶來社會隱患。如果房價泡沫擴散,存在企業資金鏈斷裂后卷款潛逃的隱患,可能帶來不小的社會風險,建議有關部門加強監管。

  此外,胡剛表示,目前一些地方熱衷于舉債式發展,熱衷于大手筆開發,宏偉規劃,一旦開發商資金量緊張,土地出讓減速,地方政府償債壓力也可能加劇。

  “從錢荒對銀行、開發商、地方政府的鏈式傳導而言,風險已經有所凸顯,這正是中央提前調控,讓資金流向該去的地方,從而預防更大的系統性風險。”胡剛表示。

  ■ 分析

 

  房企拿地更謹慎

  資金流動性緊張,對于資金密集型的房地產行業來說將影響很大。

  昨日,一位北京房企人士表示,房地產行業特別依賴金融行業,首先影響的是開發商拿地。如果此前是以5000元/平米拿地,以20000元/平米賣出去,銷售回款后還要再投資拿地,這時地價已漲至10000元/平米。這要求房企通過再融資才能拿地,而如果融資成本、難度加大,房企拿地就會很謹慎。

  而對于房地產市場,這位房企人士認為,從目前北京銷售市場來看,開發商資金充裕,各項目銷售順暢,暫時不會有大規模降價出現。但“錢荒”捏緊了開發商的錢袋子,也讓購房人利用金融杠桿的購買力下降。如果“錢荒”持續得不到解決,會給房企的銷售造成壓力。

  另一位房企人士則認為,目前錢荒對房地產市場的直接影響還未知,企業還未研究應對之策,對房地產業的影響可能經過3-5個月會有具體體現。(袁曉瀾)

  ■ 風向標

 

  依賴“輸血”轉為“造血”

  中國房地產經理人聯盟常務主席陳順認為,錢荒體現出我國信貸政策的轉向,以前房地產是資金流向最集中的行業,靠寬松的貨幣政策來支撐房地產發展的歷史一去不復返,未來可能會引導資金從房地產行業流入實體行業。但這也需要一個過程。在此背景下,更加考驗房企的綜合實力,如產品、企業股自有資金量、外部融資能力,以及合理的財務安排的能力。

  上海易居研究院研究員嚴躍進認為,在過去大量信貸資金投入樓市后,泡沫加劇,而且資金回收效果不佳。這一惡性循環,將加快樓市的自我反思。對于房企而言,吃一塹長一智,要從這次“錢荒”中意識到過度依賴銀行體系、謀求間接融資方式的風險所在。同時,應從過去靠“輸血”的方式轉變為“造血”求生存的模式,擺脫過去僵硬的融資模式,有利于在房地產金融市場中提升競爭力。

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